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Contratos de promesa de venta y la eliminación de los derechos del comprador

El mercado inmobiliario dominicano, se rige por una serie de figuras contractuales que buscan garantizar la seguridad jurídica y económica de las transacciones. Entre estas, el contrato de promesa de venta, también conocido como precontrato o antecontrato, ocupa un lugar preponderante. Si bien su objetivo principal es formalizar la intención de las partes de celebrar un contrato de venta definitivo en el futuro, su aplicación práctica y las implicaciones que conlleva para los derechos del comprador, especialmente en situaciones de incumplimiento o resolución, merecen un análisis profundo.

Este artículo explora la naturaleza jurídica de los contratos de promesa de venta en la República Dominicana, su regulación legal, los derechos y obligaciones que genera para las partes, y, de manera crucial, las circunstancias bajo las cuales los derechos del comprador, a menudo la parte más vulnerable, pueden verse limitados o incluso eliminados. Se examinará la jurisprudencia relevante y la doctrina legal para ofrecer una visión integral de esta figura contractual y sus desafíos.

El Contrato de Promesa de Venta: Naturaleza y Requisitos

El contrato de promesa de venta, aunque no está regulado de forma exhaustiva en el Código Civil dominicano como un contrato típico, es ampliamente reconocido por la doctrina y la jurisprudencia en virtud del principio de la autonomía de la voluntad. Se le considera un contrato preparatorio o preliminar, cuyo objeto es la celebración de un contrato futuro de venta. No transmite la propiedad ni la posesión del bien, sino que genera una obligación de hacer: perfeccionar el contrato definitivo en un plazo determinado o cuando se cumplan ciertas condiciones.

Para su validez, el contrato de promesa de venta debe cumplir con los requisitos esenciales de todo contrato, establecidos en el artículo 1108 del Código Civil:

1. Consentimiento de la parte que se obliga: Debe ser libre, informado y sin vicios (error, dolo, violencia).
2. Capacidad para contratar: Las partes deben ser legalmente capaces.
3. Objeto cierto: La cosa prometida en venta debe ser determinada o determinable, y estar en el comercio.
4. Causa lícita: El motivo del contrato debe ser legal.

Además de estos requisitos generales, la promesa de venta de inmuebles suele revestir ciertas formalidades ad probationem o ad solemnitatem, dependiendo de su contenido. Aunque el Código Civil no exige una forma específica, la práctica jurídica y la jurisprudencia han establecido la conveniencia de que se realice por escrito, preferiblemente ante notario público, para otorgarle fecha cierta y facilitar su prueba en caso de litigio. En muchos casos, se incluye una cláusula que estipula la obligación de firmar el contrato definitivo de venta por acto auténtico, lo que otorga mayor seguridad a la transacción.

Obligaciones y Derechos de las Partes

En un contrato de promesa de venta, las partes asumen obligaciones recíprocas:

Obligaciones del Promitente Vendedor:

• Mantener el objeto de la promesa: No disponer del bien prometido a favor de un tercero durante el plazo del contrato.
• Perfeccionar la venta: Comparecer para firmar el contrato definitivo de venta una vez que se cumplan las condiciones estipuladas o venza el plazo.
• Entregar la documentación: Proporcionar los documentos necesarios para el estudio de títulos y el perfeccionamiento de la venta.

Obligaciones del Promitente Comprador:

• Pagar el precio acordado: Realizar los pagos parciales o el pago total estipulado en el contrato.
• Comparecer para la firma: Presentarse para la suscripción del contrato definitivo de venta.
• Cumplir con las condiciones: Satisfacer cualquier condición pactada para el perfeccionamiento de la venta (ej., aprobación de un préstamo hipotecario).

Derechos del Promitente Comprador:

• Exigir el cumplimiento: Demandar judicialmente el cumplimiento forzoso del contrato, es decir, que el promitente vendedor perfeccione la venta.
• Solicitar la resolución: En caso de incumplimiento del promitente vendedor, solicitar la resolución del contrato con daños y perjuicios.
• Garantía de seriedad: En muchos casos, el pago de un adelanto o arras confirmatorias sirve como garantía de la seriedad de la intención del comprador.

La Cuestión de las Arras y el Adelanto del Precio

Es común que en los contratos de promesa de venta se establezca el pago de un adelanto o una suma a título de arras. La naturaleza jurídica de estas sumas es crucial para determinar las consecuencias del incumplimiento:

• Arras confirmatorias: Son parte del precio total y una señal de la celebración del contrato. Si la venta se perfecciona, se imputan al precio. Si no se perfecciona por culpa del promitente vendedor, este debe devolverlas duplicadas (aunque esta duplicidad no siempre es reconocida pacíficamente por la jurisprudencia dominicana sin una cláusula expresa). Si el incumplimiento es del promitente comprador, este las pierde.
• Arras penitenciales (o de desistimiento): Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato. Si desiste el que las entregó, las pierde; si desiste el que las recibió, debe devolverlas duplicadas. En la República Dominicana, para que las arras tengan este carácter, debe establecerse de forma expresa en el contrato, de lo contrario, se presumen confirmatorias.

El adelanto del precio, por su parte, es simplemente un pago a cuenta del precio total y no confiere, por sí mismo, un derecho de desistimiento. Su devolución o no, en caso de incumplimiento, dependerá de quién sea la parte incumplidora y de lo pactado en el contrato.

Eliminación o Limitación de los Derechos del Comprador: Cláusulas Abusivas y el Incumplimiento

La parte más delicada de los contratos de promesa de venta es la posibilidad de que los derechos del comprador se vean limitados o incluso eliminados, especialmente en escenarios de incumplimiento. Esto puede ocurrir a través de diversas cláusulas contractuales y, en ocasiones, por la aplicación de principios legales.

1. Cláusulas de Caducidad y Resolución Automática: Es frecuente encontrar cláusulas que estipulan la caducidad del contrato y la pérdida del adelanto o las arras en caso de que el promitente comprador no cumpla con ciertas obligaciones en un plazo determinado (ej., no obtener un financiamiento, no presentarse a la firma del contrato definitivo). Estas cláusulas, si bien buscan dar certeza y rapidez a la transacción, pueden ser desproporcionadas si no se otorgan periodos de gracia o si el incumplimiento es leve.

La validez de las cláusulas de resolución automática (o pacto comisorio expreso) ha sido objeto de debate. Si bien el artículo 1184 del Código Civil exige la intervención judicial para la resolución de los contratos bilaterales, la jurisprudencia ha admitido la validez de estas cláusulas cuando son claras y precisas, y cuando el incumplimiento es de tal magnitud que justifica la resolución sin necesidad de un juicio previo, aunque la parte afectada siempre puede recurrir a los tribunales para impugnar la resolución. Sin embargo, en el contexto de la promesa de venta de bienes inmuebles, donde los intereses económicos suelen ser significativos, la prudencia aconseja que cualquier resolución, incluso con pacto comisorio, pueda ser sometida a la apreciación del juez.

2. Retención de Adelantos y Arras Excesivas: Cuando el contrato estipula la pérdida de un adelanto o arras en caso de incumplimiento del comprador, el monto de estas sumas es crucial. Si la cantidad retenida es desproporcionada en relación con el perjuicio real sufrido por el vendedor, puede considerarse una cláusula penal excesiva o incluso una cláusula abusiva, susceptible de ser moderada por los tribunales. El artículo 1152 del Código Civil permite a los jueces reducir una cláusula penal si es manifiestamente excesiva. La retención de la totalidad de un adelanto sustancial, sin considerar los gastos o pérdidas reales del vendedor, podría ser impugnada por el comprador.

3. Falta de Formalización del Contrato Definitivo: Si el contrato de promesa de venta no establece un plazo o condiciones claras para la formalización del contrato definitivo, o si el comprador se ve imposibilitado de cumplir por causas ajenas a su voluntad y sin culpa, la situación puede ser compleja. La omisión del vendedor en la preparación de los documentos o la demora injustificada pueden generar un derecho al comprador a solicitar la resolución del contrato con devolución de sus pagos e incluso daños y perjuicios.

4. Oposición a la Inscripción de la Promesa de Venta: En la República Dominicana, los contratos de promesa de venta sobre inmuebles registrados no son inscribibles en el Registro de Títulos, ya que no constituyen un derecho real. Esto deja al comprador en una posición vulnerable, pues el promitente vendedor podría vender el inmueble a un tercero de buena fe, dejando al primer comprador únicamente con la posibilidad de una acción por daños y perjuicios. Si bien existe la figura de la "oposición" a la expedición de un duplicado de título por parte del promitente comprador que ha tomado posesión del inmueble o ha pagado una parte sustancial del precio, esta medida es temporal y no garantiza la protección de su derecho a la propiedad. La falta de un mecanismo registral robusto para las promesas de venta es una debilidad del sistema que expone al comprador a riesgos considerables.

5. Ejecución Forzosa y sus Límites: Aunque el comprador tiene derecho a solicitar la ejecución forzosa del contrato, es decir, que el tribunal ordene al vendedor firmar el contrato definitivo, este proceso puede ser largo y costoso. Además, si el inmueble ha sido vendido a un tercero de buena fe y registrado, la ejecución forzosa se vuelve imposible, y el comprador original solo podrá reclamar daños y perjuicios al vendedor.

Protección del Comprador y Buenas Prácticas

Dada la complejidad y los riesgos inherentes, es fundamental que el promitente comprador adopte medidas de protección y que los contratos de promesa de venta se redacten con la mayor claridad y previsión posibles:

• Asesoramiento legal: Siempre se debe contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario que revise el contrato antes de firmarlo.
• Claridad en las cláusulas: Asegurarse de que las cláusulas relativas a los plazos, condiciones, pagos, arras, y las consecuencias del incumplimiento sean claras, equitativas y mutuamente entendidas.
• Plazos realistas: Establecer plazos razonables para el cumplimiento de las condiciones, como la obtención de financiamiento, y prever extensiones si fuera necesario.
• Especificar la naturaleza de las arras: Si las arras son penitenciales o confirmatorias, debe quedar expresamente estipulado.
• Condición suspensiva: Incorporar condiciones suspensivas, como la obtención de un préstamo, para proteger al comprador en caso de que no pueda obtener el financiamiento necesario.
• Cláusulas de resolución: Asegurarse de que las cláusulas de resolución automática no sean excesivamente punitivas y permitan un período de gracia para subsanar un incumplimiento leve.
• Verificación del estado legal del inmueble: Realizar un estudio de títulos exhaustivo antes de firmar cualquier promesa de venta para verificar la titularidad del vendedor, la existencia de cargas o gravámenes, y la situación jurídica del inmueble.
• Pago escalonado: Pactar pagos escalonados a medida que se cumplan hitos específicos, en lugar de un único adelanto sustancial.
• Considerar un contrato con hipoteca: En algunos casos, si se ha pagado una parte significativa del precio, se podría considerar la opción de registrar una hipoteca legal sobre el inmueble a favor del comprador para asegurar la devolución del dinero en caso de incumplimiento del vendedor. Sin embargo, esto requiere la voluntad del vendedor y la intervención de un abogado y notario.

Conclusión

El contrato de promesa de venta es una herramienta valiosa para formalizar el compromiso de adquirir y enajenar un bien inmueble. Sin embargo, su carácter preliminar y la ausencia de una transmisión inmediata de la propiedad exponen al promitente comprador a ciertos riesgos, especialmente en lo que respecta a la eventual eliminación o limitación de sus derechos ante un incumplimiento o una controversia.

La legislación dominicana, si bien protege la autonomía de la voluntad, también faculta a los jueces a intervenir en caso de cláusulas abusivas o desproporcionadas. No obstante, la mejor protección para el comprador reside en la diligencia debida, el asesoramiento legal especializado y la negociación de contratos que reflejen un equilibrio justo entre las partes. Es imperativo que las cláusulas relativas a las arras, los adelantos, los plazos y las condiciones de resolución se redacten con la máxima claridad y equidad, garantizando así la seguridad jurídica de una de las transacciones más importantes en la vida de cualquier ciudadano: la adquisición de un inmueble. Solo a través de un enfoque proactivo y bien informado se pueden mitigar los riesgos y asegurar que los derechos del comprador sean efectivamente protegidos en el complejo entramado del derecho inmobiliario dominicano.